《節稅規劃》 有關房屋租任繳稅
家人買了一棟房屋
一開始就跟銀行貸款,不是作為自用住宅
目前租任給營業事業(有開發票)
房屋的是登記給姊妹共同擁有
姊姊的丈夫是國小老師,妹妹在銀行上班
想請問關於這棟房屋每年要繳的稅有哪些,
目前知道的是地價稅,房屋稅,還有租賃所得
這些稅和租賃所得的計算方法是姊妹分開嗎(例如房屋總價值100萬,租金10萬,姊姊跟妹妹各持有50萬的價值,5萬的租賃所得嗎)
另外,貸款的利息是不是不能節稅
有什麼條件下可以節稅呢,(家裡是單親)
問題有點多,麻煩了
房子租給營利事業,所以他們應該會跟你們要土地及建築物所有權狀及房屋稅及地價稅單,做為核發扣繳憑單的資料來源
因為妳們是共同持有,所以租賃所得是依持分來計算,扣繳憑單也應該是依持分來開立,即你所舉例子是正確的
一.納稅義務人申報租賃所得之必要損耗及費用，如採用逐項舉證方式者，其自金融機構貸款購屋出租所支付之利息項目，應檢送之文件及核認條件:
舉證貸款購屋出租的利息支出項目，應檢送的證明文件分下列2點來說明：
1.這間房屋出租期間所繳納的利息收據或貸款銀行的證明清單，並須註明貸款房屋的詳細地址。
2.如果繳息收據或證明清單上沒有註明貸款房屋地址時，請檢附貸款合約書及所有權狀影本。
此項利息支出項目核認的條件僅限於利息，至於它的本金、逾期息、違約金等均不可列入；如果當年度實際出租期間未滿一年的話，要按出租期間比例計算
二.納稅義務人申報租賃所得之必要損耗及費用，如採用逐項舉證方式者，其折舊項目應檢送之文件及核認條件:
舉證折舊項目要檢送的文件分為下面3種情況來說明：
1. 買入契約有分別訂定房屋和土地價款時，要檢附買入契約影本。
2. 買入契約沒有訂定房屋和土地價款時，要檢附房屋稅稅單影本和買入契約、買賣發票或收據影本，成本要按照：
買入價格房屋評定價格（房屋評定價格＋土地公告現值）
計算的所得數值認定
3. 若無法提示上面的文件，請檢附房屋稅稅單影本，成本就按照課稅現值認定。
以上所要提出的文件中，需要註明房屋構造種類（如有電梯的鋼骨混凝土造或無電梯的加強磚造），並加蓋印章，以方便認定。
至於折舊費用核認的條件是按照房屋耐用年限計算。例如有電梯的鋼骨混凝土造房屋，每年折舊率為房屋現值的1/51；如果是無電梯的加強磚造房屋，每年折舊率為房屋現值的1/36。但是如果納稅義務人能舉證實際折舊額的話，可以核實認列。土地部分則不可以提列折舊。如果當年度實際出租期間未滿一年的話，房屋的折舊要按出租期間比例計算
上述引用條文及說明的意思是要告知妳,除了房屋稅、地價稅可做為列舉扣除額外,貸款利息,跟折舊也是可以列入的~
你要做節稅規劃,要符合法令規定,除了做贈與就是買賣交易.....
問題是,這樣你們之間的合法持分就必須透過上述方式做改變,這是你父母的本意嗎?
還有,雖然只是為了節稅或避稅而辦理了持分變更,爾後你們的子女或配偶會了解這個原因,而不會有其他的誤會嗎??(真過戶,而非真持有)
建議你,先在家庭中內部討論後,再找人替你們做稅務規劃較適宜~
以上資料供參~
列舉扣除額有多項,其中利息支出也是之一
舉證貸款購屋出租的利息支出項目，應檢送的證明文件分下列2點來說明：
1.這間房屋出租期間所繳納的利息收據或貸款銀行的證明清單，並須註明貸款房屋的詳細地址。
2.如果繳息收據或證明清單上沒有註明貸款房屋地址時，請檢附貸款合約書及所有權狀影本。
此項利息支出項目核認的條件僅限於利息，至於它的本金、逾期息、違約金等均不可列入；如果當年度實際出租期間未滿一年的話，要按出租期間比例計算
房屋稅地價稅:
舉證地價稅、房屋稅及附加捐項目應檢送的文件為地價稅、房屋稅稅單正本或影本，核認條件必需符合下列情形：
1.必須是屬於出租年度的稅捐，而且在當年度已經繳納完畢。
2.稅單的所屬期間必需與當年度出租期間相符。
3.當年度實際出租期間還未滿一年的話者，要按出租期間比例計算
還有保險費:
舉證保險費項目應檢送的文件是這個出租標的物的財產保險（如火險）繳費收據；核認條件必需為出租期間所發生並且已經繳納的保險費，如果當年度實際出租期間未滿一年的話，要按出租期間比例計算
出租土地和房屋的所得屬於租賃所得，要課徵綜合所得稅。分下面3點來說明：
1.土地租賃所得的計算，是把全年租金收入，減掉這塊土地當年度繳納的地價稅後的餘額當作所得額，申報綜合所得稅。
2.房屋租賃所得的計算，是把全年租金收入，減掉必要損耗和費用後的餘額當作所得額，上面所說的損耗和費用是指折舊、修理費、地價稅、房屋稅、財產保險費，和向金融機構貸款購屋出租而支付的利息等。納稅義務人如果不舉證申報扣除，那麼房租的必要費用標準由財政部核定，目前的規定是租金收入的43%。
3.出租土地、房屋，如果有收押金或任何款項類似押金的話，都應該把這筆款項按臺灣郵政股份有限公司一年期定期存款利率，計算租賃收入。
如果你採用列舉扣除額,就是可以把折舊、修理費、地價稅、房屋稅、財產保險費，和向金融機構貸款購屋出租而支付的利息等,在租賃收入下減除,淨額才是你的租賃所得
房子是姊妹各持分50%,所以當然列舉扣除額也是只能認定50%
是否要選擇直接採用57%來申報租賃所得,妳們應該要二種方式都計算計算,如果列舉扣除額會超過租賃收入的43%,當然就採用列舉扣除額較有利
‘這樣你們之間的合法持分就必須透過上述方式做改變
‘
這句話的意思是說,如果你要做節稅規劃,可能可以把姊或妹的持分過給另一個低所得的人,才不會讓所得增加而導致稅負增加
可以持分改變一定要透過贈與或買賣...重點是持分改變是妳們可以接受的嗎??
想節稅的方式最直接的就是增加扶養人數或降低所得,其他的就需要再深入家庭所得或財產.....等等環節,應該不是在此三言兩語就可以說清楚講明白的~
如果為配合妳們在節稅規劃上,而做了持分的改變,是否會違背當初父母各給妳們姊妹持分50%產權的本意.....我們外人無法論定~
建議妳們要深思...這不僅只有現在稅負的問題,當妳們的第二代要繼承時,也可能是紛爭的開始...
利息支出在不同的列舉扣除額中,有不同的規定:
舉證貸款購屋出租的利息支出項目，應檢送的證明文件分下列2點來說明：
1.這間房屋出租期間所繳納的利息收據或貸款銀行的證明清單，並須註明貸款房屋的詳細地址。
2.如果繳息收據或證明清單上沒有註明貸款房屋地址時，請檢附貸款合約書及所有權狀影本。
此項利息支出項目核認的條件僅限於利息，至於它的本金、逾期息、違約金等均不可列入；如果當年度實際出租期間未滿一年的話，要按出租期間比例計算
但在所得稅法施行細則第15條
本法第十四條第一項第五類第一款所稱必要損耗及費用，係指固定資產之折舊、遞耗資產之耗竭、無形資產之攤折、修理費、保險費及為使租出之財產能供出租取得收益所支付之合理必要費用。折舊、耗竭及攤折之減除，準用本法第三章第四節有關條文之規定。必要損耗及費用之減除，納稅義務人能提具確實證據者，從其申報數；其未能提具確實證據或證據不實者，稽徵機關得依財政部核定之減除標準調整之
第24-3條
本法第十七條第一項第二款第二目之 5 規定購屋借款利息之扣除，應符
合下列各要件：
一、以納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬名義登記為其所有。
二、納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址辦竣戶籍登 記，且無出租、供營業或執行業務使用者。
三、取具向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息單據
但在租賃收入下列舉的利息支出這一項,卻未規範是否需要與第24-3條要有相同的條件
但基於法律訂定的平等原則,其精神應該是相同的
貸款的人是母親,可是房子是姊妹持有,這樣貸款利息還是可以扣除嗎?
母親如是納稅義務人的受扶養親屬,依第15條的精神,...必要損耗及費用之減除，納稅義務人能提具確實證據者，從其申報數..
妳們能確實舉證,應該是可以的....
不過,如果我是稅務員,我會剔除利息支出的認定.....因為妳們在購屋登記所有權時,如不是未滿20歲,否則貸款之借款人,為何會是妳母親?
如果借款並不是當初購屋的首次房貸,如何認定妳們是必要的費用??
當然這些假設,與條文的認定並沒有一個絕對的....
所以建議妳打電話去國稅局找你戶籍所轄的稅務員(可以看歷年核定通知書上有分機號碼)問一問,比較適宜~
請妳不要隨便問一個稅務員,這種有爭議的問題,沒有明確條文的依據,可能會有很多認知的考量~
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想請問關於這棟房屋每年要繳的稅有哪些,
目前知道的是地價稅,房屋稅,還有租賃所得
這些稅和租賃所得的計算方法是姊妹分開嗎(例如房屋總價值100萬,租金10萬,姊姊跟妹妹各持有50萬的價值,5萬的租賃所得嗎)
另外,貸款的利息是不是不能節稅
有什麼條件下可以節稅呢,(家裡是單親)
問題有點多,麻煩了
房子租給營利事業,所以他們應該會跟你們要土地及建築物所有權狀及房屋稅及地價稅單,做為核發扣繳憑單的資料來源
因為妳們是共同持有,所以租賃所得是依持分來計算,扣繳憑單也應該是依持分來開立,即你所舉例子是正確的
一.納稅義務人申報租賃所得之必要損耗及費用，如採用逐項舉證方式者，其自金融機構貸款購屋出租所支付之利息項目，應檢送之文件及核認條件:
舉證貸款購屋出租的利息支出項目，應檢送的證明文件分下列2點來說明：
1.這間房屋出租期間所繳納的利息收據或貸款銀行的證明清單，並須註明貸款房屋的詳細地址。
2.如果繳息收據或證明清單上沒有註明貸款房屋地址時，請檢附貸款合約書及所有權狀影本。
此項利息支出項目核認的條件僅限於利息，至於它的本金、逾期息、違約金等均不可列入；如果當年度實際出租期間未滿一年的話，要按出租期間比例計算
二.納稅義務人申報租賃所得之必要損耗及費用，如採用逐項舉證方式者，其折舊項目應檢送之文件及核認條件:
舉證折舊項目要檢送的文件分為下面3種情況來說明：
1. 買入契約有分別訂定房屋和土地價款時，要檢附買入契約影本。
2. 買入契約沒有訂定房屋和土地價款時，要檢附房屋稅稅單影本和買入契約、買賣發票或收據影本，成本要按照：
買入價格房屋評定價格（房屋評定價格＋土地公告現值）
計算的所得數值認定
3. 若無法提示上面的文件，請檢附房屋稅稅單影本，成本就按照課稅現值認定。
以上所要提出的文件中，需要註明房屋構造種類（如有電梯的鋼骨混凝土造或無電梯的加強磚造），並加蓋印章，以方便認定。
至於折舊費用核認的條件是按照房屋耐用年限計算。例如有電梯的鋼骨混凝土造房屋，每年折舊率為房屋現值的1/51；如果是無電梯的加強磚造房屋，每年折舊率為房屋現值的1/36。但是如果納稅義務人能舉證實際折舊額的話，可以核實認列。土地部分則不可以提列折舊。如果當年度實際出租期間未滿一年的話，房屋的折舊要按出租期間比例計算
上述引用條文及說明的意思是要告知妳,除了房屋稅、地價稅可做為列舉扣除額外,貸款利息,跟折舊也是可以列入的~
你要做節稅規劃,要符合法令規定,除了做贈與就是買賣交易.....
問題是,這樣你們之間的合法持分就必須透過上述方式做改變,這是你父母的本意嗎?
還有,雖然只是為了節稅或避稅而辦理了持分變更,爾後你們的子女或配偶會了解這個原因,而不會有其他的誤會嗎??(真過戶,而非真持有)
建議你,先在家庭中內部討論後,再找人替你們做稅務規劃較適宜~
以上資料供參~
列舉扣除額有多項,其中利息支出也是之一
舉證貸款購屋出租的利息支出項目，應檢送的證明文件分下列2點來說明：
1.這間房屋出租期間所繳納的利息收據或貸款銀行的證明清單，並須註明貸款房屋的詳細地址。
2.如果繳息收據或證明清單上沒有註明貸款房屋地址時，請檢附貸款合約書及所有權狀影本。
此項利息支出項目核認的條件僅限於利息，至於它的本金、逾期息、違約金等均不可列入；如果當年度實際出租期間未滿一年的話，要按出租期間比例計算
房屋稅地價稅:
舉證地價稅、房屋稅及附加捐項目應檢送的文件為地價稅、房屋稅稅單正本或影本，核認條件必需符合下列情形：
1.必須是屬於出租年度的稅捐，而且在當年度已經繳納完畢。
2.稅單的所屬期間必需與當年度出租期間相符。
3.當年度實際出租期間還未滿一年的話者，要按出租期間比例計算
還有保險費:
舉證保險費項目應檢送的文件是這個出租標的物的財產保險（如火險）繳費收據；核認條件必需為出租期間所發生並且已經繳納的保險費，如果當年度實際出租期間未滿一年的話，要按出租期間比例計算
出租土地和房屋的所得屬於租賃所得，要課徵綜合所得稅。分下面3點來說明：
1.土地租賃所得的計算，是把全年租金收入，減掉這塊土地當年度繳納的地價稅後的餘額當作所得額，申報綜合所得稅。
2.房屋租賃所得的計算，是把全年租金收入，減掉必要損耗和費用後的餘額當作所得額，上面所說的損耗和費用是指折舊、修理費、地價稅、房屋稅、財產保險費，和向金融機構貸款購屋出租而支付的利息等。納稅義務人如果不舉證申報扣除，那麼房租的必要費用標準由財政部核定，目前的規定是租金收入的43%。
3.出租土地、房屋，如果有收押金或任何款項類似押金的話，都應該把這筆款項按臺灣郵政股份有限公司一年期定期存款利率，計算租賃收入。
如果你採用列舉扣除額,就是可以把折舊、修理費、地價稅、房屋稅、財產保險費，和向金融機構貸款購屋出租而支付的利息等,在租賃收入下減除,淨額才是你的租賃所得
房子是姊妹各持分50%,所以當然列舉扣除額也是只能認定50%
是否要選擇直接採用57%來申報租賃所得,妳們應該要二種方式都計算計算,如果列舉扣除額會超過租賃收入的43%,當然就採用列舉扣除額較有利
‘這樣你們之間的合法持分就必須透過上述方式做改變
‘
這句話的意思是說,如果你要做節稅規劃,可能可以把姊或妹的持分過給另一個低所得的人,才不會讓所得增加而導致稅負增加
可以持分改變一定要透過贈與或買賣...重點是持分改變是妳們可以接受的嗎??
想節稅的方式最直接的就是增加扶養人數或降低所得,其他的就需要再深入家庭所得或財產.....等等環節,應該不是在此三言兩語就可以說清楚講明白的~
如果為配合妳們在節稅規劃上,而做了持分的改變,是否會違背當初父母各給妳們姊妹持分50%產權的本意.....我們外人無法論定~
建議妳們要深思...這不僅只有現在稅負的問題,當妳們的第二代要繼承時,也可能是紛爭的開始...
利息支出在不同的列舉扣除額中,有不同的規定:
舉證貸款購屋出租的利息支出項目，應檢送的證明文件分下列2點來說明：
1.這間房屋出租期間所繳納的利息收據或貸款銀行的證明清單，並須註明貸款房屋的詳細地址。
2.如果繳息收據或證明清單上沒有註明貸款房屋地址時，請檢附貸款合約書及所有權狀影本。
此項利息支出項目核認的條件僅限於利息，至於它的本金、逾期息、違約金等均不可列入；如果當年度實際出租期間未滿一年的話，要按出租期間比例計算
但在所得稅法施行細則第15條
本法第十四條第一項第五類第一款所稱必要損耗及費用，係指固定資產之折舊、遞耗資產之耗竭、無形資產之攤折、修理費、保險費及為使租出之財產能供出租取得收益所支付之合理必要費用。折舊、耗竭及攤折之減除，準用本法第三章第四節有關條文之規定。必要損耗及費用之減除，納稅義務人能提具確實證據者，從其申報數；其未能提具確實證據或證據不實者，稽徵機關得依財政部核定之減除標準調整之
第24-3條
本法第十七條第一項第二款第二目之 5 規定購屋借款利息之扣除，應符
合下列各要件：
一、以納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬名義登記為其所有。
二、納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址辦竣戶籍登 記，且無出租、供營業或執行業務使用者。
三、取具向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息單據
但在租賃收入下列舉的利息支出這一項,卻未規範是否需要與第24-3條要有相同的條件
但基於法律訂定的平等原則,其精神應該是相同的
貸款的人是母親,可是房子是姊妹持有,這樣貸款利息還是可以扣除嗎?
母親如是納稅義務人的受扶養親屬,依第15條的精神,...必要損耗及費用之減除，納稅義務人能提具確實證據者，從其申報數..
妳們能確實舉證,應該是可以的....
不過,如果我是稅務員,我會剔除利息支出的認定.....因為妳們在購屋登記所有權時,如不是未滿20歲,否則貸款之借款人,為何會是妳母親?
如果借款並不是當初購屋的首次房貸,如何認定妳們是必要的費用??
當然這些假設,與條文的認定並沒有一個絕對的....
所以建議妳打電話去國稅局找你戶籍所轄的稅務員(可以看歷年核定通知書上有分機號碼)問一問,比較適宜~
請妳不要隨便問一個稅務員,這種有爭議的問題,沒有明確條文的依據,可能會有很多認知的考量~
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